Prepoved oddajanja prek Airbnb: “Sodba odpira Pandorino skrinjico”

V senci novega zakona o gostinstvu, ki bo začel veljati prihodnje leto in zaostruje pogoje za kratkoročno oddajanje v turistične namene, je višje sodišče v Ljubljani potrdilo sodbo okrajnega sodišča v Radovljici in lastniku dveh stanovanj v večstanovanjskem objektu na Bledu prepovedalo oddajo v kratkoročni najem, je poročalo Delo.

Sodba se nanaša na dva sklopa očitkov lastniku dveh stanovanj, in sicer nezadostno število soglasij preostalih lastnikov za turistično oddajanje ter motenje miru prebivalcev sosednjih stanovanj.

Primer sega v leto 2017, ko je omenjeni lastnik na Bledu prek različnih spletnih platform za kratkoročno oddajanje v najem začel oddajati svoji nepremičnini turistom. To je počel prek podjetja, a za dejavnost ni pridobil zadostnega deleža soglasij etažnih lastnikov. Poleg tega naj bi soglasja pridobival z zavajanjem, izhaja iz sodbe.

Tožniki so lastniku stanovanj očitali, da s kratkoročnim turističnim oddajanjem apartmajev krši njihovo lastninsko pravico, saj da turisti s prtljago obremenjujejo skupne prostore, hrupno prihajajo in odhajajo ter tudi ponoči zvonijo pri etažnih lastnikih. Toženec je očitke zavračal in na drugi strani trdil, da razpolaga s soglasji za oddajanje stanovanj, da oddaja le del stanovanja ter da gostje ne motijo stanovalcev.

Svobodna gospodarska pobuda ni neomejena

Radovljiško sodišče, ki mu je zdaj pritrdilo še višje sodišče v Ljubljani, je presodilo, da sosedje niso dolžni trpeti tretjih oseb, ki uporabljajo skupne dele stavbe. Gre namreč za bistveno drugačno uporabo stanovanj, kot če bi bili v njih dolgoročni najemniki, saj se turisti pogosto menjavajo, včasih tudi vsakodnevno, in s prihodi, odhodi ter hrupom vznemirjajo etažne lastnike.

Pri tem se je sodišče naslonilo na stanovanjski zakon, ki med drugim prepoveduje rabo stanovanja v nasprotju z njegovo namembnostjo.

Prav tako je višje sodišče pritrdilo, da lahko etažni lastniki zahtevajo prepoved protipravnega vznemirjanja, o svobodni gospodarski pobudi pa menilo, da ta ni neomejena, ampak mora soobstajati z drugimi pravicami.

Sodna praksa

Sodba naj bi bila ena prvih ali celo prva na področju kratkoročnega oddajanja turistom v večstanovanjskih stavbah, ki je po navedbah ministrstva za gospodarstvo pogosto razlog za nezadovoljstvo. “Predvsem na področju večstanovanjskih stavb so se stanovanja turistom do zdaj v veliki meri oddajala brez potrebnih soglasij solastnikov, kar je povzročalo nezadovoljstvo sostanovalcev,” je ministrstvo spomladi ugotavljalo v postopu sprememb zakona o gostinstvu.

Zdaj torej dobivamo sodno prakso na tem področju.

Po oceni koordinatorja Združenja sobodajalcev Tadeja Cotiča del sodbe, ki se nanaša na mirno sobivanje v večstanovanjskih objektih, po eni strani dokazuje, da imajo etažni lastniki v večstanovanjskih stavbah že zdaj na razpolago mehanizem za zaščito svojih pravic. Po drugi strani pa odločitev sodišča odpira Pandorino skrinjico za medsosedsko zavist in nevoščljivost, meni.

Obvestilo na oglasni deski, nalepka na vratih

Od novega leta bo kratkoročno oddajanje urejal nov zakon o gostinstvu, ki so ga poslanci potrdili konec septembra. O zakonu so morali poslanci odločati dvakrat, saj je nanj državni svet izglasoval odložilni veto. Še vedno je mogoče, da bo tudi predmet ustavne presoje.

Zakon prinaša časovne omejitve, ki so sicer v končni različici precej bolj mile, kot so bile v prvih predlogih sprememb zakona. V občinah, ki jim primanjkuje stanovanj, hkrati pa imajo veliko kratkoročnega oddajanja, se bo oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem lahko opravljalo največ 60 dni v koledarskem letu. To obdobje pa bodo občine lahko zaostrile na 30 oziroma razrahljale na do 270 dni. Natančne kriterije za občine bo do konca januarja določila vlada, na podlagi teh pa mora ministrstvo za solidarno prihodnost do konca aprila sestaviti seznam občin.

Kar se tiče oddajanja v večstanovanjski stavbi, bo še naprej zahtevano soglasje vsaj 75 odstotkov etažnih lastnikov v stavbi in soglasje lastnikov mejnih stanovanj. Soglasje bo veljalo tri leta. Če nekdo soglasij ne bo imel, mu bo lahko inšpektor začasno ali trajno prepovedal opravljanje dejavnosti.

Po pridobitvi soglasij bo moral ponudnik na oglasni deski ali drugem vidnem mestu večstanovanjske stavbe objaviti datum začetka oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem, na vhodna vrata v stanovanje pa nalepiti posebno (standardizirano) oznako. Na tej bo moral biti naveden tudi datum poteka soglasja etažnih lastnikov. S temi ukrepi naj bi zaščitili pravico sosedov do mirne rabe stanovanj.

Novi zakon prinaša še omejitev, da je v posameznem stanovanju lahko nastanjen en gost za vsakih osem kvadratnih metrov uporabne površine.